產業園內商業，如何實現“不止于配套”?
回歸商業運營本質去思考，產業如何與商業進行結合，轉化為業態、場景、運營文化等，形成項目自身的獨特性，這是產業商業應許的命題。
距離東京核心區30公里的地方，有一處不僅是職住一體的產業新城。從1979的概念推出一直到2020年前后的再開發，這里已是產業高度發達、人口活力旺盛，且生態宜人、社會文化活動豐富的項目。它就是橫濱港未來21。
▲橫濱港未來21，圖源網絡
▲橫濱港未來21，圖源網絡
橫濱港未來21是以城市原生標簽——港口工業，奠定城市的文化基調，塑造會展、生態旅游等功能；以城市新興標簽——科技，布局產業和引導人口，實現城市功能升級。其內商業在滿足生活配套功能之后，更加具有公共開放屬性，且商業的角色更多為傳遞消費者的生活方式。
無獨有偶。新加坡緯壹科技城也是疊加科技標簽，將商業與公共空間融合，服務城市生活，強化新加坡生態公共的城市標簽底色。同樣結合高新產業打造科技標簽的倫敦國王十字，商業部分發揮人文藝術的獨有優勢而打造，與生態公共空間一并傳遞休閑的生活方式。
▲新加坡緯壹科技城，圖源網絡
這3個承載城市力的項目，除了城市原生標簽與片區未來產業標簽的抓取與賦能之外，在商業上還擁有一個共通點，他們都與公園、生態水系、廣場等公共空間、泛商業的業態做出了融合。
聯名“城市商業”
產業園內的商業種類已是百花齊放。
例如北京中關村科技園的商業，是散落在園區內，以網點的裙樓商業形式做產業的配套。幾乎每一個辦公總部的低層，都會配套一些商業店鋪。
除了承擔起產業園區的傳統“配套”功能，服務園內的人，產業商業也要展示園區的產業特色。這里有個前提條件，是商業的體量相對夠大，能夠分出層級，與產業進行一些聯系，進而構成自己的獨特性。例如位于深圳市南山蛇口片區的南海意庫，對外表達的是文創產業，其引入了一些并非逛購物中心時習以為常的業態，而是與自身產業相關。
更具挑戰性的是，把產業進行商業化處理，形成自己的業態和產品。位于日本大阪的Grantfront就是這樣一種產業商業。在Grantfront，松下、奔馳等企業都各自擁有體驗店，此外還有以農業科技打造的餐廳，等等。
▲日本大阪的Grantfron，圖源網絡
▲ 南樓入口，圖源網絡
▲ 北樓大廳，圖源網絡
實際上，把產業形成了商品化，這已經變成了城市商業，擁有獨特性的業態、獨特性的產品、獨特性的商品，成為人們目的性打卡的城市商業。
上海寶山智慧灣科創園深度融合“文化創意和科技創新”，前往參觀游覽的人之多，有活動時，每天五六千人次是常態。2020年開業的杭州天目里，雖是產業園區，但因特色商業，其已成為一個網紅打卡的旅游目的地。北京的798其實也是一個將文化藝術產業結合商業化，做成旅游目的地的園區。
時下，產業已經不像當初那么硬核，越來越展示出體驗化的特點。并且從消費習慣來說，消費者一直在追蹤新鮮。而產業這件事對普通消費者而言是陌生的，也就意味著是新鮮的。所以產業如何與商業進行結合，轉化為業態、場景、運營文化等，形成項目自身的獨特性，這是產業商業應許的命題。
產業商業更加外向
向外獲取流量，是傳統商業的運作邏輯。因其發展需要依靠增量，吸引更多的人到訪項目，所以在推廣活動、首店打造等運營方面下功夫。
產業園內的商業則不然，尤其是在發展初期階段。彼時，作為產業的“配套”，商業運作相對向內，流量也較為穩定——產業能夠帶來多少消費客群可預判出來，服務好這些人即可。所以，那時候的產業商業，著重于定制化的服務，即針對產業人群的具體需求，提供產品和服務，贏取增量的運營手法并不多見。
而現如今，產業園內的商業已經不似早期那樣封閉了，會主動在規劃層面與城市的肌理做好連接，把商業體系按層級進行布置。并且以產業人群所期待的理想生活方式為核心，來打造產業商業。這種轉變與“產業”屬性的迭代有關。
當“產業”是以工業產業為主、注重生產制造的時候，商業的向內性更強。所以商業基本以“配套”邏輯為主，體量也不大，業態上主張“吃”為主。
從90年代末到21世紀初期開始，“產業”越來越偏向科技創新，產業人員素質也越來越高，他們對于商業的要求水漲船高。這時的產業商業，雖依然是配套，但已經出現了社交型業態，例如咖啡。在北京中關村科技園區，就至少有5、6家咖啡店遍布園區，圖書館、健身房等也都躋身其中。
隨著產業發展越來越復合，逐漸從工業園區發展到科技園區，再到科技新城等產業新區——片區更大了，越來越像一個開放的微型城市，不再是一個封閉園區。
而外延越來越大，與城市的連接性將越來越強，產業商業從內向轉向外向的可能性也就越大。
期許：產業與商業化的更多轉換
在走訪順豐旗下園區、上海京東及美團總部等項目后，睿意德團隊看到，作為產業運營商，他們都會強調，商業首先需要提高園內人群的滿意度，進而為出租型辦公物業賦能。具體包括員工的特點有哪些（年齡層，過往的消費痛點，等等），商業怎樣滿足上述員工需求，對應布置業態。其次才是商業如何輻射園區外部。
回歸商業運營本質去思考，需要兼顧“消費者、品牌方和運營方”三方的利益。而在產業商業中，如何保證品牌方的利益？如果固守于“配套”邏輯，只是一個內向型商業，服務幾千人，恐難以引入注重高質量增長的優質品牌方。
其解決路徑一方面在于產業持續發展，存在帶來更多人流的可能性；另一方面，帶來城市商業的流量，讓品牌方擁有增量發展的機會。這就需要產業商業在體系設計時，第一，進行層級化的處理。其中，專門服務于產業園區的一些商業配套，按照就近邏輯，并對商業體量進行一定的控制。第二，運營界面適當打開，與城市建立聯系，并可結合文化商業、濱水商業等。
走進那些具開放性的產業園，你很可能會發現一些新興的品牌。具有一定科技色彩和個性化，是這類品牌的特點之一。例如咖啡類品牌，在初創期，就有很大可能選址產業園區。當下，產業帶來的多是具一定消費能力的年輕人。在產業園開店，比較符合其自身生態——吻合目標客群的社交需求；在更貼近消費者的同時，其租賃成本也相對低；空間打造的彈性更大，比較容易表達品牌調性。
藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）在日本有家店，就曾把喝咖啡跟咖啡制作、咖啡豆炒制等相結合，類似星巴克工廠店。這些在購物中心內難以實現的事情，在產業園區則成了產業的體驗消費。
▲ Blue Bottle Coffee 日本門店，圖源網絡
▲ Blue Bottle Coffee 日本門店櫥窗，圖源網絡
▲ Blue Bottle Coffee 日本門店內部，圖源網絡
如何讓商業背后的產業能夠被體驗，這也將是產業商業有別于購物中心等傳統商業的發力點。
結語
如果隨著產業片區的發展，其內商業的終局不再是園區，而是城市的一個部分。那么，產業園中的商業，亟需結合城市發展和產業生長周期。RET睿意德北京策略顧問部總經理周雷亞表示：過往的產業商業，著重點都會放在“配套”，即怎樣服務因產業而吸引來的人才需求。現在對于產業商業的思考，則是置身于城市商業體系。
而打造一個產業與商業相互融合、跨界的商業功能，展現出更多的特色體驗，這將是產業商業獨一無二的內容。
